许景明:谨慎态度的市场,20年房产精英说这样买房才能赚钱!

发布时间:2019-08-23 19:58:19 来源:优房超 关键词:购房 经济 投资 房产
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上周,优房超举行了首场线上公开课——【湾区买房课】,针对近期国际经济变幻、国内调控趋严的地产形势与网友分享“房子,还该买吗?”的主题。课毕,网友对课程内容打爆call,直呼干货多,讲师专业,还要听更多。(房地产行业上市公司)。

许景明

瑞峰优慧垛执行总裁

20年房地产从业经验

东莞/广州/海外丰富房产投资经验

2008到2018,东莞十年楼市风云变幻,十年来东莞楼市在不同的阶段呈现了不同的特征。回顾这十年,我们是否可以从过往的发展经验中得出一些启示?由古及今,接下来东莞楼市走势将如何发展?近期房企密集抱团联合开发释放了什么楼市信号?而粤港澳大湾区的规划会给东莞带来哪些发展红利?在大湾区的背景下,哪些区域、哪种物业最值得投资?

小超整理了课程视频链接及课程笔记,大家可重温课程内容。(房地产行业上市公司)。

2、问题锦集:

问题一:从2008-2018年,这10年来东莞楼市变化很大,如果请您分别用几个词汇来形容不同阶段的变化,您会觉得什么词汇合适?能否详细说明一下?

1第一阶段 2008-2009年3月

其实从972政策推出之后,伴随着美国的次贷危机,2008年是非常惨淡的一年,从08年到09年3月,这一期间可以用“血雨腥风”来形容,美国的次贷危机蔓延到中国,东莞房地产市场几乎处在一个停顿的状态。

第二阶段 2009-2013年

投资

从09到13年,市场“平稳上升”,房地产走势良好。而且东莞的实体经济和制造业也开始慢慢复苏,经过了08年调整期后,市场也积压了一部分有消费能力的人群。同时,随着实体经济向好,新莞人的加入也对东莞市场形成了一个崭新的面貌。

第三阶段 2014年

国内房地产环境处于供过于求的状态,导致房地产又进入一个调整期。因为这个期间大家都处于一个观望的状态,所以可以用“风雨飘摇”来形容。不过这个调整期时间相对比较短,而且解决的办法也比较多,与08年相比较,危害性没那么大,复苏周期也相对比较快。

第四阶段 2015-2017年

在这3年期间,东莞房地产正式驶入一个快车道、量价齐升的阶段,可以形容为“全面爆发”。这个时段,大批量的深圳人进入东莞市场,直接把东莞房地产价格整体抬高。

另外,深圳的产业转移及东莞产业结构的调整,包括政策上的调整都起到了很大的作用。比如:公积金、社保的互通,交通的利好等,使得东莞全面的融入到粤港澳大湾区的雏形当中。从人才结构、产业结构以及交通结构等方面,促进了东莞房地产的全面爆发。

历史经验总结

从08年到18年这十年间,总的来说,东莞房地产经历了三个阶段,调整—平稳上升—全面爆发,在不同的阶段,也呈现出了不同的房地产特点。

楼市历史

问题二: 经过10多年的发展,东莞房企越来越倾向于抱团联合开发项目,您如何评价这一现象?

2018年下半年也是调整年,市场普遍持有一种谨慎的态度。如果房地产继续像以前一样群雄崛起,会更大程度的推高地价,最终反映到房价上的话,会存在一个接受门槛的问题。东莞在过往两年以内所推出的地王项目,在后期销售阶段中,都因为价格高于市场平均水平而产生了滞销的现象,甚至有些楼盘是因为过于乐观的高估了房地产的发展形势,导致迟迟不敢开盘,打个比喻,就是“面粉贵过面包”,最终在销售上产生了“面包”买不出去的现象。

面粉贵过面包

所以东莞最近,尤其在这一年中,可以看到比较多的抱团现象,我个人认为是抱团过冬。作为各大房企来说,都不想用太高的成本,去吸纳土地资源。因此大家就从连锁的角度,用比较合理的成本来进行房地产项目的开发,这是在谨慎态度的市场上,作为大房企,普遍采用的一个手法。

但是,我想表明一个态度:今年市场虽然是处在一个观望的周期,但如果宏观市场一旦回暖,进入“小阳春”、“大阳春”等重新面临上升通道时,我认为市场会重新回到“独角兽”的阶段。也就是说,作为房企只要看到房地产处在一个上升通道,就不会抱团;理由有两个:

理由一 :土地资源会越来越稀缺

这种稀缺性的资源,因市场处在上升通道,所以导致了房企都想去独占这个资源。

理由二:多元化手段的发展

房地产开发的手段越来越多,形式、类别也越来越多。已经不在是单纯的作为商住项目去开发和买卖,更多的会转移到像产业地产、工改商、持有物业来发展等多元化手段的发展。在多元化的房地产发展的阶段时,开发商合作开发难度会加大,因此抱团现象反而会减少。

城市

问题三:今年以来,在楼市调控趋严,银根政策收紧的情况下,您如何看待东莞下半年及明年的房地产发展走势?

3目前的市场是一个谨慎态度的市场,也就是说这种市场会存在微调的空间,但是大环境还是维持上涨的趋势。存在微调空间的原因是房地产是一个关联性的产业,更多的与宏观经济、制造业发展、基建水平等有十分密切的关系。

2018年,中国整体经济环境面临调整的空间,比如中美贸易战,会使我国经济处在一个调整观望的一个窗口,包括目前的制造业,也会存在从高人力成本地迁移到低人力成本地的趋势,以此降低成本。

从目前国内宏观经济形势来看,下半年和明年的房地产市场,肯定会是调整期,至于这个调整事大事小,我觉得还是要看政策层面。包括目前自国家房住不炒的基调形成后,各级政府都会对房地产进行一个调控加码,其中我们可以看到,作为国家并不是要去打压房地产,而是要让房地产走向一个更加规范、良性循环的发展通道上

房价

我们可以理解为目前是房地产调控的周期,调整时间预计会持续到明年,以调控为主基调。从走势上来看,这是一个非常谨慎的走势,并不会出现暴跌等大的波动,目前还不具备这个条件。不过像往年的房地产量价暴涨的时代也已经过去。从目前来看,谨慎的态度是比较正确的一个态度。

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