2018年上半年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议

发布时间:2019-08-13 19:58:55 来源:小易论楼市 关键词:购房 二手房 投资 长江
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我比较喜欢分析蜀山区,不光因为我生活在蜀山区,对这里非常熟悉,还因为蜀山区二手房样本较为丰富,从优质房产到劣质房产,覆盖非常广泛。蜀山区和高新区是合肥西南较为热门的区域,尤其是高新区,今年以来房价表现尤为抢眼。(成交笔数的分析)。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据,共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,今年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,基本持平。(成交笔数的分析)。

由于我分析的只是上半年平均房价,样本数量有限,再加上今年以来,蜀山区和高新区一些板块一直在上涨,因此我们会看到部分小区的房价数据,跟当前实际有较大出入。我分析的主要目的是,摸索合肥房价上涨规律,并做出一定的预测,为购房者提供建议,请不要太在意房价绝对值。

鉴于整体样本量偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。以长江路、黄山路和西二环为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,西二环路以西,南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为:合肥高新技术产业开发区,及长江路以北、西二环路以西。

与这次对比的数据是去年全年的分析,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》),本篇主要关注2018年上半年的成交情况。蜀山区和高新区去年全年共成交665套,今年上半年成交736套,半年时间已经超过去年全年的成绩。



两区上半年平均成交价格为16265元/平米,比去年全年(16124元/平米)上涨了141元/平米,涨幅0.87%,高于全市平均值。成交周期从74.4天增加到84.2天,延长了9.8天;议价空间从3.48%降低到2.82%,减少0.66个百分点。

其中蜀山区房价较去年上涨0.75%,高新区二手房较去年上涨0.92%。蜀山区成交周期延长11.3天,高新区延长6天,两区议价空间都有比较大的降低。

关于其他区的分析文章,请关注我的公号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“经开”等区域关键词查看即可。

黄潜望板块

黄潜望板块共成交179套二手房,板块成交均价为17389元/平米,较去年全年(17126元/平米)上涨263元/平米,涨幅1.54%。板块整体议价空间较去年收窄0.58个百分点,成交周期有所延长。

黄潜望紧靠政务区,是蜀山区目前最为热门的板块,但我们看到整体涨幅并不是特别耀眼,而且即使在板块内部,小区也有涨有跌,逐步出现分化。对于上涨和下跌的小区,我总结出一些规律。

上涨小区的特点主要有以下这些:

1、学区房。尽管我不承认50中新校望岳校区为真学区,但阻止不了不明真相吃瓜群众的盲从,代表是信达西山银杏,光明世家(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。

2、次新房。比如印象西湖,信达西山银杏,安高城市天地。

3、品牌小区。比如华润幸福里。

下跌小区的特点主要有以下这些:

1、品质相对较差。比如信旺华府骏苑住宅,丁香家园回迁小区。

2、房龄相对较老。比如盛世名城,九华华林家园虽未下跌,但涨幅也显著低于板块平均。

3、公寓房。比如信旺华府骏苑,新华国际公寓和金大地1912。

4、前期涨幅过大,后期出现回调。比如万科金色名郡,这是例外的情况。

在市场出现分化的情况下,能够支撑房价的因素主要有学区、房龄和品牌物业,一些房龄较久的老破小,以及居住品质不佳、物业管理水平底下的小区,是区域内相对劣质的资产。

长潜黄板块

长潜黄板块共成交84套二手房,板块成交均价为18789元/平米,较去年全年(17549元/平米)上涨1240元/平米,涨幅7.1%,远超平均水平。板块整体议价空间较去年收窄1.36个百分点,成交周期延长17.7天。

长潜黄板块有一半的成交是50中西校和东校的学区房,因此在我看来,板块内绝大部分小区都是优质资产,表现最为突出的是西园新村和安居苑(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。

西园新村和安居苑同比涨幅都超过了10%,西园新村更是超过了15%,一般来说上半年是学区房的成交旺季,所以两个小区的成交量也非常大。50中东校距离西园新村最近,50中西校距离安居苑最近,因此这两个小区是蜀山区学区房的交易热门。

在这里我不想谈它们的学区质量如何,我只想回顾一下两个小区房价的上涨历程。真学区房一直是优质资产,在这次合肥房价大周期之前的2013-2015年间,西园新村和安居苑每年都以超出大盘的涨幅上涨,几乎每年都超过10%

在2015-2016年期间,两个小区完成大周期跨越式上涨,但涨幅不及大盘,合肥的其他小区绝大部分都在2016-2017年间完成大周期的上涨。据我观察,学区房在熊市涨幅要高于大盘,牛市却不及大盘。

也就是说,漫漫熊市学区房提前将涨幅预支,尽管每个阶段涨幅不算很高,但一旦涨上去,却很难看到它下跌,这也是优质资产先涨稳涨的特征,从5-6年这个大周期的维度来看,学区房整体收益跟大盘持平或略高于大盘。

今年学区划分最大的变化要数50中西校学区扩容,将江淮学校的生源纳入囊中,我们看到原属江淮学校学区的邮电新村、通和易居同辉北区、领势公馆、天鹅花园和金域华府将会受益最大,部分小区近期也出现了较大幅度上涨(公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》)。

大溪地主要是地理位置比较优越,房龄相对年轻,整体涨幅也比较可观。新华优阁依旧出现一定的下跌,正说明即使在优势板块,也不能给公寓这种劣质资产带来相对优势。

长江路北板块

长江路北板块共成交82套二手房,板块成交均价为14673元/平米,较去年全年(14883元/平米)下跌210元/平米,跌幅-1.41%,是唯一下跌的板块。板块整体议价空间较去年有所收窄,成交周期也是几个板块里面最长的。

尽管板块比较弱势,但也存在上涨的小区,这种上涨也有一定的特点。比如中央美域B区,本身房龄相对年轻,融侨在板块内算是相对较好的品牌,有品牌和房龄优势。但A区主要以公寓和复式房为主,劣质资产,跌幅较大。

琥珀山庄本来口碑就不错,再加上琥珀中学准1档学区的吸引力,仍然保持着一定的生命力。长城天一家园原来属于区域内单价最低的几个小区,存在一定的补涨。颐和花园样本数太少,数据可能有一定的误差。

其他小区都存在一定的劣势,首先是房龄相对比较老,其次是物业和建筑品质并不是十分理想,再一个品牌小区非常缺乏。区域内的一些嫌恶设施也间接影响了板块价值,比如位于西一环的合肥殡仪馆,清溪路的污水处理厂等等。

长江路北板块整体上属于一个劣势明显且无相对优势的区域,建议特别改善的需求不要考虑在这个板块置业(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》)。手中有该区域房龄超过10年的房子,尽量置换到更有潜力区域的新房。

二环路西板块

二环路西板块共成交391套二手房,板块成交均价为15734元/平米,较去年全年(15591元/平米)上涨143元/平米,涨幅0.92%。板块整体议价空间较去年有所收窄,成交周期延长10.6天。

以长江西路为界,二环路西板块包括两个部分,路北是蜀山区,路南是高新区,由于二者无论在地理位置还是功能定位上,都有很大的相似性,所以我放在一起分析。高新区近两年产业发展迅猛,形成了比较大的住房需求,二手房成交量很大。

从二环路西板块的成交特点来看,二手房交易比较密集的区域为蜀西湖周边以及泛政务区附近。蜀西湖主要是周边产业较多,环境优美,再加上距离地铁4号线及2号线都很近;泛政务区附近主要是距离中心商业区很近,生活方便,也有地铁配套。

从整体上来看,二环路西需求比较旺盛,但是板块内的小区也并非呈现普涨趋势,也存在一定的分化。上涨的小区主要有以下特点:

1、房龄较新。比如祥源城,御景城,蓝鼎海棠湾,加侨悦山国际,大富山庄。

2、品牌小区。比如中海原山,保利梧桐语,中海岭湖墅。

3、前期房价低,后期补涨。比如保利梧桐语,御景城,蓝鼎海棠湾,蜀南庭苑,瑞和山水居,红皖家园,大富山庄。

下跌的小区主要有以下特点:

1、房龄较老。比如梦园小区,金色池塘,兴园小区,和一花园,博澳丽苑。

2、品质或物业较差。比如博澳丽苑,兴园小区,沃野花园,上铁银欣花园,海岸星辰。

3、公寓房。比如金濠优活城,加侨悦山国际公寓。

4、前期上涨过快,后期出现回调。比如华地紫园,百商现代名苑,沃野花园,和一花园。

二环路西板块的新小区不多,限价房更少。目前比较热门小区是御景江山和祥源金港湾,新房备案价格明显低于市场价,小户型基本上都需要7-8成首付甚至全款,据我小密圈成员透露,御景江山小户型可能已经售罄。

根据目前合肥楼市下行形势,公寓产品并非优质资产,金大地悦澜公馆距离最近的地铁站口有1.4公里左右,很难称得上地铁盘,再一个公摊超过32%,定价略高,投资价值不大。蜀熙府性价比中规中矩,禹州平湖秋月、保利柏林之春和金茂湾价位依然偏高,难言解套。

整体上来说,目前潜力较大的区域,仍集中在蜀西湖附近及大蜀山北麓房龄在3年以内的次新房。这类小区一般采用最新的设计理念,比较符合主流消费群体需求,再加上房龄年轻,很容易受到刚需购房者的青睐。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

之前的文章中,我向大家反复阐述如何进行房产置换,在合肥楼市即将入冬的当下,资产优化配置显得尤为重要(公号“小易论楼市”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换?》)。蜀山区就是一个很好的样本库,从过去1年半来各典型小区的房价变化,我们能够看出哪些是优质房产,哪些是劣质房产,以及它们各自的特点是什么。

我小密圈里有很多圈友,目前需求都是改善置换,同时也完成资产的优化配置。在房票贷票不够的情况下,他们必须卖掉手中的劣质资产,才能置换优质资产,这种情况在当下的合肥,相当普遍。当大家都去抛售劣质资产,争抢优质资产时,我们就会看到优质房产和劣质房产开始出现分化。



合肥是一个非常年轻的城市,早在2000年以前,整个城区基本局限在1环以内。近20年以来,合肥发展非常迅猛,市区截至目前的建成面积,已经是2000年时的4-5倍。这意味着合肥房子房龄整体相对年轻,即使老城区有一些老破小,占比也不是很高,因此一直以来合肥房产分化都不是非常明显。

随着合肥外围不断扩展,市区建成区面积越来越大,新城和老城的房龄差距越来越大,而资源投入更多倾向新区,这造成新城与老城的房价分化也越来越大,也就出现了所谓的优质资产和劣质资产分化越来越大。

注意,这种分化并不是房价绝对值上的分化,而是升值率上的分化。比如一套老城的老破小,单价1.5w5年后可能涨到2.4w,涨幅60%;一套高新区的新房,单价也是1.5w5年后可能涨到2.7w,涨幅80%。这就是升值率的分化,从收益上来看,新城区显然比老城区更值得投资。

其实这也是优质资产和劣质资产开始出现分化。根据上文的分析,我总结出几点优质资产的特征:1、真学区;2、品牌小区;3、房龄年轻;4、品质好(公号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》)。劣质资产的特征是:1、房龄老;2、品质差;3、物业差;4、公寓(非真学区)。

未来几年将是房地产的小周期,合肥房价整体涨幅都不会很高,主要呈现的是一种稳定上扬的趋势。在这种大趋势下,优质资产和劣质资产差距会进一步拉大,因此未来几年我们投资房产的主要策略就是注重资产的优化配置,将劣质资产置换为优质资产。

2档及以上资产涨幅会超过大盘,3档以下资产打不赢大盘,特定时期可能还会下跌(具体分档请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》)。从过去的经验来看,学区房未来几年将会是房价的领头羊,大家可以着重考虑。新区新房潜力很大,不过兑现周期可能相对长一点,大概至少需要5年左右的时间。

对资金流动性要求高的可以考虑学区房,对长线收益比较期待的可以考虑高新西新房或者次新房。不管如何买,都尽量考虑2档及以上房产,最好是房龄年轻的高层小区,不要选择老破多层和公寓。

关于合肥其他各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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